Elías Cornelio
Por: Elías Cornelio
La vivienda propia ha sido históricamente uno de los pilares del proyecto de vida familiar en República Dominicana. Sin embargo, en los últimos años ese sueño ha dejado de estar al alcance de la mayoría, particularmente para la clase media y la clase media alta, que ven cómo los precios de las viviendas se elevan a ritmos imposibles de equilibrar con sus ingresos y su capacidad de endeudamiento.
Este artículo explora en profundidad las causas estructurales de la dificultad para adquirir vivienda en el país, tomando como hilo conductor el comportamiento del Índice de Costos Directos de la Vivienda (ICDV), el déficit habitacional, las tasas hipotecarias y las condiciones macroeconómicas, buscamos entender qué significa esta realidad para las familias dominicanas, especialmente aquellas que luchan por tener un techo propio.
El ICDV y la escalada de costos
El Índice de Costos Directos de la Vivienda (ICDV) es un indicador clave que mide la evolución del costo de construcción de una (1) vivienda estándar en República Dominicana. Se trata de un termómetro que refleja cómo se encarecen los materiales, la mano de obra y demás insumos necesarios para edificar un inmueble.
Para tener una idea clara de lo que esto significa:
En 2020 el ICDV promedió 168 puntos, en 2024 el ICDV promedió 227 puntos y para 2025 este índice alcanzó los 236.17 puntos, con un incremento de 9.17 puntos. Esto representa una acumulación de costos que supera el 3.8% solo en ese año, sin considerar otras presiones externas, esto quiere decir que estamos en el momento de la historia dominicana donde es más costoso adquirir una vivienda.
Este incremento no es menor. Un aumento en el ICDV se traduce directamente en precios más altos de viviendas nuevas, y en un mercado donde gran parte de la oferta está en manos de desarrollo privado, esos costos se trasladan íntegramente al comprador final.
Para una pareja de clase media, esto significa más dinero de entrada, más dinero para pagar la construcción (o la casa ya construida), y más dinero a lo largo del tiempo, en un país donde la inflación y el costo de la vida también presionan el presupuesto familiar.
El déficit habitacional: una deuda social histórica
En República Dominicana existe un déficit habitacional que supera los 1.4 millones de unidades, según las principales estimaciones sectoriales. Es decir, hay más de un millón de familias dominicanas que no tienen acceso a una vivienda adecuada, ya sea por tamaño, condiciones físicas o por su imposibilidad económica de adquirirla.
Este déficit afecta:
- Las familias de bajos ingresos, que no pueden acceder a soluciones formales.
- La clase media, que está atrapada entre no calificar para subsidios sociales y no poder pagar precios de mercado.
- La clase media alta, que ve cómo la oferta de viviendas de gama media y media alta se encarece hasta niveles que muchas veces no justifican la relación precio-beneficio dadas las alternativas de alquiler y movilidad.
A pesar de que más del 60% de los proyectos de construcción están orientados a vivienda económica, ese segmento aún no es suficiente para cerrar la brecha. El resultado es un mercado donde la demanda supera ampliamente la oferta accesible, y los precios suben sin freno.
Tasas hipotecarias y acceso al crédito
En República Dominicana, gran parte de las compras de vivienda se financian con crédito bancario. Esto no es un problema per se de hecho, es lo esperable en economías modernas pero las tasas de interés han llegado a niveles que encarecen la vivienda de forma estructural.
Durante 2024 y 2025:
- Las tasas hipotecarias promediaron entre 11.3% y 13%, incluso por encima del crecimiento de la cartera hipotecaria.
- En algunos bancos, para ciertos perfiles de riesgo, las tasas ofrecidas superaron el 14%.
Estas cifras son altas en comparación con estándares internacionales y con países vecinos; y tienen un efecto directo en el bolsillo del comprador:
- La cuota mensual se vuelve difícil de sostener.
- El monto total pagado en intereses a lo largo del préstamo puede duplicar el valor original de la vivienda.
- Muchas familias de clase media quedan fuera del mercado formal de crédito porque no cumplen con los requisitos rígidos que imponen las instituciones financieras.
En consecuencia, muchos jóvenes y familias prefieren seguir alquilando, lo cual crea una paradoja dolorosa: pagan por un techo cada mes, pero sin construir patrimonio.
Condiciones macroeconómicas y su impacto
Las condiciones económicas generales del país también juegan un papel central:
Inflación y costos
Los costos de materiales de construcción siguen presionando el mercado inmobiliario. Materiales como acero y cemento han presentado aumentos acumulados superiores al 35% en los ultimo cinco (5) años, lo que encarece cada metro cuadrado adicional de vivienda.
Mercado laboral y empleo
La informalidad laboral sigue siendo alta en el país, con más del 50% de la población ocupada sin acceso formal a la seguridad social. Para muchos trabajadores informales, acceder a crédito hipotecario formal es casi imposible, ya que la bancarización exige ingresos comprobables y estabilidad.
¿Qué nos deja esta realidad?
La dificultad para adquirir vivienda en República Dominicana no es un problema aislado ni fruto de un solo factor. Es el resultado de una compleja interacción de:
- costos de construcción al alza (puesto de manifiesto por el ICDV),
- déficit habitacional profundo,
- tasas hipotecarias elevadas,
- condiciones macroeconómicas que no favorecen el ahorro ni la bancarización, y sobre todo, de una brecha entre lo que el pueblo puede pagar y lo que el mercado ofrece.
Para la clase media y media alta, este desafío se expresa en cuotas inalcanzables, créditos que se eternizan y decisiones de vida que se posponen. Para la sociedad dominicana en su conjunto, significa que el sueño de la casa propia se aleja cada día más, si no se logra articular una política integral que aborde estas causas de raíz.
Este no es solo un problema técnico; es un desafío social y humano que requiere soluciones bien pensadas, estructuras de financiamiento más accesibles, incentivos a la vivienda asequible, y sobre todo, una voluntad clara de priorizar el acceso a vivienda como un derecho fundamental y un motor de desarrollo, si esto no se logra, el sueño de tener casa se aleja.
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